IFRS可是營建股的票房毒藥？－威哥-強勢股選股學園

精實新聞 2011-02-22 19:19:39 記者林詩茵報導

台灣即將在後(2013)年實施國際會計準則(IFRS)，與國際更接軌，對各產業而言將產生不同的影響，由於對營建上市櫃公司最大的衝擊在於，過於建商房子一熱銷、收款達到15%，就可以開始依百完工分比法認列收益，但2013年起，將全面改採全部完工法，即完工當年才能認獲利，讓人擔心業績2012、2013年的財務落差太大。不過，據了解，政府早在去年已宣導相關政策，建商多有充裕時間準備，不少建商、法人都表示，IFRS衝擊可望降到最低。

分析IFRS對上市櫃建商的會計制度改變最大的有三：一是從完工百分比法改為全部完工法，過去一筆100億元的個案可分3年入帳，1年認個30億元，但未來得在完工當年一次認列100億元。

其次，為行銷費用當年認列，這個將影響自己銷售的建商，但不影響委託代銷公司包銷的建商。IFRS要求建商當年的個案行銷費用應當年認列，意即一筆總銷100億元的個案，行銷費用約6% 即6億元，推案當年需一次認列，但過去是可以隨工程進度認列，也許分個2、3年，一年才2、3億元。

但委託代銷公司包銷的建商，則沒有此問題。建商委託代銷包銷，係以全案的6~7%全權委託代銷公司銷售，包括接待中心、廣告、銷售人員的費用，全數由代銷公司負擔，代銷公司依實際發生數向建商依銷售進度、甚至工程進度請款，因此建商的銷售費用仍分期攤付，IFRS上路後，影響並不大。

第三個有影響的部份來自出租資產的評價，過去依稅法，資產折舊分60年，而IFRS上路後，資產的折舊要視未來實際效益而評定，這部份對建商的影響則多空不一，但對財務影響預料亦不大。

這樣看來，IFRS對建商影響最大的就是入帳方式，以前建商只要個案熱銷金額達到工程總成本(通常銷售率為7成)，買方支付的價款達到總銷的15%，也就是工程進度大致達到1、2成，就可以開始依百分比法認列收入，但IFRS上路後，不再適用完工百分比法，改採工程完工當年，一次全部完工交屋入帳，這對北部多數建商來說，都是劇烈的轉變。

除了中南部建商，個案較難在預售時就熱銷7成，所以幾乎都依全部完工法入帳，像是京城建設(2524)、永信建(5508)、隆大營建(5519)、中部的順天(5525)、鄉林(5531)、駿億(3056)即總太建設等，未來受IFRS的衝擊都不大。

再者，北部國泰建設(2501)一向依全部完工法入帳，就是2、3年前熱銷的個案，2、3年後完工交屋一次入帳，因此該公司的業績起落本來就大，IFRS上路後，影響性更小。

大多數關注焦點會放在很會賺錢、追求快速周轉率的公司，像是華固(2548)、長虹(5534)、興富發(2542)、遠雄建(5522)，甚至一筆大案開始就可以吃3年的日勝生(2547)等。

詢問這些大建商的因應方式，建商表示，由於2010年起就與會計師討論降低衝擊的方法，所以大家都有所準備，應該不會讓業績落差太大；再者，2012年財報就會實施雙軌制，即建商都要編列兩個報表，一個是原來依百分比法認列的報表，一個是因應IFRS新制的報表，因此投資人對兩個報表有可以比較的基礎，自然心理上的衝擊也可以降低。

再者，一旦IFRS新制2013年上路，建商2013年完工個案就要一次全部完工法入帳，若之前2011、2012年已認列過，還需調整、回沖。因此也有不少建商早已準備今年新推的個案部份不再依百分比法認列入帳，留待2013年全部完工時一次入帳，避免衝擊，像是興富發、遠雄建都有這樣的想法；也有建商表示，會在今、明年開始推一些規模較小的個案，縮短工期，讓個案在2013年當年完工，就可以適用百分比法，像日勝生就希望大安敦南地上權案可以有這樣的效益。

不過，也有建商對IFRS必然造成實施之初的業績落差了然於心，一家公司的財務高層即表示，若公司的個案銷售熱烈，入帳只是遲早的問題，股價也會公平反映，像皇翔(2545)，2010年業績並不好，但2011年起已完工可售金額高達200億元，股價也會反映對全部完工入帳的期待。

更多建商早擴大觸角至百貨、飯店，用長期穩收益，減少業績衝擊，像是日勝生佈局台北車站京站廣場、北投加賀屋；太子(2511)經營市府捷運站BOT案和W Hotel；皇鼎(5533)開設富鼎飯店，第一家店位於內湖，今年也將開幕；力麒(5512)轉投資水資源、儷園飯店、還在爭取北投纜車BOT案；長虹金泰段商辦案未來也只租不售，每年想賺2、3億元的租金收入。