營建股本益比、淨值比爆衝 投資人如何解讀?
明年國際財務報告準則(IFRS)上路,市場預期營建股將受到最大的影響,因為在IFRS原則之下必須按「全部完工法」入帳。在建案全部完工後一次入帳, 未來營建股的營收勢必會有大幅的波動,淨值的變動也會加劇,難以用營收來預估全年EPS,本益比、淨值比失真,又當如何掌握?
【文/蘇見文】

國際財務報告準則(IFRS)由國際會計準則委員會(IASB)所頒布,近年已經成國際資本市場的趨勢,全球超過一百個主要國家要求或計畫讓境內企業以 IFRS編製財務報告。為了提升台灣資本市場競爭力、吸引外資、降低海外籌資成本,金管會早在2009年公告推動IFRS第一階段自2013年起台灣的上 市櫃、興櫃公司及金管會主管之金融業,自2013年起應採用IFRS編製財務報告。

在 IFRS的架構之下,影響最大的莫過於營建股。原本,營建公司對委託營造廠商興建預售房地專案的收入以及成本認列方式規定,在符合要件的情況下,採完工 比例法認列損益;但在IFRS的架構下,工程合約原則上採「成本回收法」(零利潤法),除非買方有權決定和變更不動產商品主要工程結構之設計時,才適用以 完工比例法(IAS11)認列收入,否則應適用「商品買賣之收入認列原則」(IAS18)。

 簡 單的說,買方購買建商所推出之預售屋時,對主要工程結構並沒有決定權,也無法接管在建工程,因此不符合完工比例法認列方式,而應該是辦妥過戶交屋,買方 取得所有權時才可認列營建收入及成本。如此,則營建股每月公告的營收業績將會大起大落,可能還會常常出現三位數成長或三位數衰退的月增率或年增率。

 這不只對一般的股市投資人將造成資訊判讀上的困擾,甚至對法人研究機構也將要花更多的人力去了解各家營建公司、各建案入帳的時程,才能算得出當年度EPS,若遇到跨年度入帳,那更是麻煩,因為本益比落差太大,將不知如何判斷投資價值。

 多重利空洗刷 形成低本益比堅實底部

 在 本益比評價方法中,公司的盈餘波動越大,市場給予的本益比評價就越低,現在營建股就普遍存在這種低本益比的現象。因此,從財務管理的角度而言,許多公司 的財務長都有盈餘平滑化的財務規劃動機,避免公司的獲利暴起暴落。IFRS上路之後,更是考驗各家營建公司財務規劃的能力。

 營 建股低本益比的原因除了IFRS即將上路以外,由於過去一、兩年政府對房市祭出「奢侈稅」與「實價登錄」政策希望打擊炒房,造成買方觀望、賣方惜售,房 市因此量縮,導致營建股經歷了一年多的修正。然而,股價經過利空洗刷之後,容易形成堅實的底部。對於價值型投資人而言,應該開始認真思考,營建股在此是否 已經浮現投資價值。

 理論上,會計制度的改變並不會改變公司經營的本質,而市場的供需狀況、房市的量價才是影響營建公司價值的關鍵。就營建業而言,如果房屋銷售的狀況沒有太大的改變,那麼營收何時認列、如何認列就只是一層面紗。

 對 於營建股而言,產業的景氣循環比較長,營業週期也比較長,這是跟一般的電子製造業最大的不同。因此,一般用來評價公司的本益比與股價淨值比都是看當年或 明年,難以用來評價營建股,更何況建案採IFRS入帳之後,連營收都難以掌握。要推估營建股的營收,除了逐家公司、逐個建案評估之外,另一權宜作法只好利 用過去的「存貨週轉率」。

 土地佈局成勝出關鍵 權宜利用存貨週轉率

 存 貨週轉率,即銷貨成本除以平均存貨,用以評估企業的進貨、銷貨、存貨的控管能力,原則上週轉的次數越高,表示公司將存貨賣出去的能力越強,並且能看出生 產經營的連續性。但如果週轉率太高,反而顯得存貨不足,在市場需求暢旺下,存貨不足將錯失搶市的良機。存貨銷售的時間即「存貨週轉天期」,則可用360天 (一年)除以存貨週轉率,時間越短,表示存貨銷出、產生營收的時間越短。

 對 於一般製造業,尤其是電子業,產品的生命週期短,存貨放久了容易跌價,存貨週轉率自然是越高越好,公司存貨的變現能力越強;但是,對於營建業而言,可就 不一定越高越好,尤其是在土地供給日漸稀少、價格逐年走漲的情況下,週轉率太高,當下業績也許斐然,但日後的業績就得為土地庫存傷腦筋了。

【完整內容請見《金融家月刊》2012年10月號】

資料來源:http://mag.udn.com/mag/newsstand/printpage.jsp?f_ART_ID=414001

 

 
 

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